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无惧楼市调控恒大欲逆势涨价

2019-07-08 10:35:50来源:励志吧0次阅读

无惧楼市调控 恒大欲逆势涨价

本报 刘力图 广州报道

在其他开发商犹豫要不要降价之际,恒大却传出欲逆势涨价的消息。

“恒大的项目大多分3至5期发展,每期完成建设后,售价均会提升约10%。”恒大地产总裁夏海钧近日公开表示,在今后的销售中,房价非但不会下降,还可能上调。

提价的底气

“恒大提价是有可能的,因为该公司的项目售价并不高,即使再提10%,也低于市场均价。”中原地产湖南分公司一位研究人士告诉《华夏时报》。

恒大地产董事局主席许家印曾表示,恒大2011年上半年销售均价6918元/平方米,减去1500元/平方米的精装修,恒大全国销售均价约为5000多元/平方米。相比之下,万科在今年上半年的销售均价为11609元/平方米,中海则为1.1万元/平方米。更令人不可思议的是,恒大这一销售均价水平,与一些房企的土地开发成本相差不远。

“二三线城市抢先布局让恒大在调控中有更多的主动权。”一名不愿透露姓名的恒大内部人士向分析,今年前8个月,恒大在售项目、合约销售金额、新开盘项目中,超过八成的贡献来自于二三线城市。据统计,今年上半年全国商品房总计成交约4.4亿平方米,其中85%来自二三线城市,住宅价格涨幅超过5%的城市也均出自二三线城市。

可见,切合政策调整方向的布局换来了前8个月亮丽的销售成绩,也让恒大提价的底气更为充足。恒大公布的今年月业绩称,合约销售金额为601亿元,同比增长97.1%。累计合约销售面积为894.4万平方米,同比增长82.5%。而中海、万科等房企在这两个指标上却呈下滑之势。

“前8个月,我们累计已完成全年销售计划的85.9%。”夏海钧称。

那么,恒大提价预期的意图,是否因“提前在10月完成全年销售目标,需要减缓销售节奏?”对此,上述恒大内部人士透露,恒大希望引领二三线城市提价。

“配合房地产市场调控和变化的动向,恒大在二三线城市的销售自然有能力得到保障,已经不用担心应对调控的策略。这意味着,恒大提升收益的时刻也到了。”中原地产研究人士分析,各大房企在“限购”碰壁后,已经马上涌进二三线城市,恒大多年积累的市场攻占力将可能形成房地产行业新一轮的“羊群效应”。

此外,恒大虽然保持低盈利预期,但更坚守项目价格不低于周边楼盘价格。恒大内部人士表示,在早年遭受广州深圳房价跌幅超过30%的影响,恒大被动地降价引致回流资金压力巨大。“前车之鉴,令恒大必须保证有更多的调价和资金回笼预期空间。”

欲改变净利过低现状

事实上,欲借提价增加效益,与恒大的资金流动密切相关。

作为“大地主”,恒大丰厚的储备量所需资金十分惊人。以2011年上半年为例,恒大新增土地储备为4897平方米,在全国101个城市的土地总储备达1.35亿平方米。以恒大透露的统计口径计算,拿地成本为617元/平方米,那832.95亿元则是恒大必须面对的巨额账目。

此外,恒大快速开发项目战术对滚动开发的周期要求十分高,资金需求量亦大,靠项目对外销售回笼资金的速度赶不上开发要求。根据恒大公布的数据显示,从2009年、2010年,到2011年月,公司资产负债率分别为79%、80%、80%,在同行中较高。

尽管如此,恒大却一直对外公开称“资金充足”,以堵住外界对其负债率高企和巨额的资金需求的担忧。

恒大曾列举证据称,从1996年到2009年,恒大在所有银行中都没有出现过一笔逾期还贷款。虽然在2008年上市计划不利,120亿元融资计划也无法实施,恒大却在2009年上市后,得到了大财团的资金支持。截至6月底,恒大多次强调,目前持有现金289.6亿元,未动用银行融资额度327.1亿元,合计超过500亿元。

有分析指出,依靠利润滚存、股东投入,以及向外资借款成为恒大多年来的募资渠道。

对此,一位房地产分析师向表示了对恒大光鲜账面背后的隐忧,以2010年为例,恒大地产共发行优先票据筹资89.87亿元,银行借款筹资197.72亿元,偿还银行借款115.38亿元,净借得资金171.79亿元。可以看见,恒大资金链维持的模式仍是以“以债还债”为主。

“这种模式能够一直持续下去,恒大的问题也不大。”上述分析师指出,但海外融资受限对恒大的资金支持仍是有负面影响。

他进而表示,恒大的扩展离不开外资的支持。2010年恒大发行了7.5亿美元债券、6亿美元优先票据;2011年,在恒大地产先后3次发行的优先票中,美元结算的优先票据占37亿元。此外,还有来自香港的资金。据悉,2010年4月,恒大地产向华人置业及其主席刘銮雄发行6亿美元的票据,该票据将于2015年1月27日到期,票面年利率高达13%,再加上华人置业对恒大地产启东项目所做的项目股权投资5亿美元以及之前的其它投资,至此其对恒大地产的总投资额已升至13亿美元。

但是,海外融资收紧,以及投资方高额回报的回期锁定在未来3至5年,令外界对恒大今后的资金渠道产生担忧。夏海钧称,每平米土储成本约617元,今年下半年就需支付土地款达162亿元,目前,恒大累积可支配金额为614亿元,下半年可能有并购计划。可见,扣除并购的费用支出后,恒大为今后发展所准备的资金并不算充裕。

许家印曾表示,在全国龙头房企中,恒大核心业务利润率仅15%,排名末位。有分析指出,截至2010年,恒大留有的净利润为117.38亿元储备和未分配利润,其中75.88亿元是2010年的盈利,显然这些利润不是恒大地产2010年爆发的根本资金保障,对千亿级别的资产和多年的土地存量资金支持也很低。

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