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政策和市场驱动下地产建设年内复苏房地产

2019-12-04 08:19:46来源:励志吧0次阅读

政策和市场驱动下,地产建设年内复苏_房地产

瑞银中国首席经济学家汪涛 房价之谜系列报道之4 在4月25日由本报主办、深圳发展银行天玑财富冠名赞助的"南都名家讲堂"上,瑞银中国首席经济学家汪涛女士就楼市这一广为公众关注的话题阐述自己的看法。 汪涛认为,以房地产行业对中国经济的重要性而言,政府确保今年经济增长势必在政策层面对其进行松绑,而中国房地产市场目前面临的并非纯粹的供给过剩问题,而是供给相对需求的结构性失衡。其表示,在政策和市场的双重驱动下,中国房地产市场的投资行为将有望在下半年复苏,而且房地产行业目前过于集中高端市场的状况将得以改变。 ●房地产建设投资年内复苏 "我一直认为房地产的投资今年会复苏,这是有别于我其他的同行的看法,因为我们在去年9月份、10月份就提出了这么一个观点,说中国的房地产行业的调整不是一个三五年的调整,而是一个短期的调整,今年下半年房地产的投资会开始复苏。"汪涛在演讲中很明确地提出自己的看法。 不过在目前的市场状况中,尽管今年初房地产市场无论是在建面积、竣工面积和销售面积等指标都呈现出明显触底反弹的态势,但房地产投资回暖最重要的指标---新项目的开工面积却依然处于下行状态。 "目前的确是一个喜忧参半的状况。因为开工面积还在往下走的,开发商虽然是很乐意见到销售上升,他可以把现有的库存卖掉一些,但是第一,今年竣工很多,供给增加会非常多,第二还是有很多的库存,这种情况下他绝对不会急于先去开发新的楼盘。"汪涛表示。 但是汪涛强调,目前的这种情况,并不影响其认为房地产投资在年内能够率先复苏的判断。 "首先,我们并不认为房地产市场存在着全国性的供给过剩,并不是说全国建了太多的房子,相对于人们有效的需求来说已经超量供应了。这跟美国或者其他一些房地产出现问题的地方是不一样的,因为中国是一个新兴的市场,并不是大部分人想要买房子,只是能买得起房子的人都买了房子。"汪涛表示。 汪涛认为,造成目前开发商存货压力的主要原因是需求端的突然萎缩,而并非供给端过快的增长。"从存货/销售的指标来看,存货压力最大的时期是2003年上一轮房地产泡沫时期,而在年间,存货销售比的数据一直是逐年下降,直到2008年突然出现拐点反弹。这一指标说明的事实是,在2008年之前,房地产市场不仅没有出现存货挤压的现象,而且将上一轮泡沫形成的存货压力也消化了。" 但是供给端并非没有问题。汪涛表示,中国房地产在过去几年中一直是新兴的市场,最先买房子的都是比较富裕的人,而开发商主要针对的目标市场也是这个比较富裕的人群,市场的这一产品结构造成了诸多问题。 "我认为市场有一个错配,这个错配就是说高端比较积压,但是大家的住房主要集中在中档。如果北京真的有8000元/平方米的房子在五环或是四环的话,我认为有很多的需求,这也是我们认为房地产投资会复苏的一个重要观点。而且现在的买房成本也已经大幅降低了,除了税费,按揭的利率也降低了很多。销售的反弹,北京、上海和广州的销售反弹非常明显,从城市来看这三个地方表现最突出,其他的数据没有这么及时。" 汪涛认为,这一需求结构的明显变化亦将直接影响房地产市场未来的取向。 "尽管中档市场的利润不高,但在目前情况下肯定会有发展商愿意介入这一市场。因为一些发展商基于现金流的压力,将不得不重新定位市场,利润不高亦远好过与市场需求脱节而没有利润,这是一个很简单的现实。而在地方政府的角度,当前保增长的目标意味着其必须采取一定措施把房子的成本降下来,以刺激房地产的投资。因为目前房地产在经济中所处的重要地位,政府要确保经济增长,必须保证房地产市场尽快复苏。"汪涛强调。 而以目前政府采取的各项措施看,自去年12月份中央经济工作会议之后,对房地产行业的松绑即已经成为现实。"政府的政策一定会放松对房地产的限制,这是我们判断其今年能够复苏的关键所在。我觉得下面的政策肯定会越来越松,因为中央经济工作会议已经表态政府不是限制这个行业,而是怎么去健康发展的一个问题。如果没有这些政策支持,这一轮的下调和回升可能时间要长一些,而且政府政策主要的专注就是刺激中低端的市场。" ●房价收入比:真实的谎言 而在当前市场,坚信房地产市场价格在年内仍将持续深度调整意见的人,通常以"房价收入比"这一指标作为支撑观点的证据。其认为,与国外通常倍的房价收入比相比,目前国内高达10多倍的房价收入比将意味着房价还有近50%的调整空间。 但是汪涛并不如此看待这一问题。"中国的房价收入比的确在10多倍之间,但是我们比的是平均房价和平均的城市收入。想想中国买房子的是不是平均收入的人在买房子?中国的商品房的普及率是不是已经高到随便一个平均收入的人、随便一个打工的人都能买得起?没有。所以对于买房的人来说,他的收入房价比绝对不是10多倍,因为如果真的是这样的话,他那来的钱去买得起这样的房子呢?相对他的收入来说,我们认为中国的房子比也只是倍而已,并不是十几倍。" 汪涛举例称,鉴于中国房地产市场在过去十年间才发展起来,以这十年间商品房的销售面积简约估计,中国的住房拥有率水平处于相当低的水平。"以120平米一套计算,过去十年总共才卖出了3千多万套房子,这也意味着在全国范围内购买房子的人相对收入都比较高。因此简单地以房价收入比过高而认为房价一定会深度下调,这一结论不能站住脚。" 汪涛表示,实际上从1999年至今,平均名义房价的增长一直低于个人平均名义收入的增长速度。 "从房价收入比的分析中,我的结论有三:第一,房价增长,平均房价比平均的收入增长要低;第二,房价应该说目前的房子是偏向于较为高档的房子,因为按这个比来说他是比较高的,并不是针对平均收入的人;第三,平均收入大家可能觉得只涨百分之十几,还是跟不上楼盘涨价的幅度。虽然平均的收入涨这么多,但是在这个增加的时候,有更多的收入比较高的人出现,能够买得起这样的房子。"汪涛认为。 而基于上述分析,目前政府已经出台的房地产相关政策指向便非常明确,即力挺大众型住房。 汪涛以北京市场为例,阐述其对大众性住房的看法。"很多人问我说什么是大众型住房,什么价位是大众型住房。每个城市不一样,我住在北京,北京什么样的房子是大众型房子呢?北京现在房子均价大概是1.3万/平米,我想北京的收入,一个中上等收入的三口之家,小两口工作,然后有一个小孩,这是一个城市比较平均的家庭,他们的收入如果一年有万,应该算是小康之家中上的,不是富有的,但也不是说平均或者低于平均的,绝对不属于经济适用房能照顾得到的家庭。这样的人能花多少钱买房子呢?应该是75万-100万,按这个5倍来看,再多可能负担不起了。如果是买100平米的话,这个房价是多少呢?元/平方米,在北京,这是极难找到的,五环以外的均价都已经在1万以上了,如果你坐公车1个小时之内能够上班的地方,元的房子是极为难找的。" 但房地产投资在大众性市场的复苏对房地产价格并不意味着良好的支撑。"这样来看,我认为下半年的住宅方面的投资,开工、建设等等这些开始复苏了,这些可能对于房地产价格并不见得有很好的支撑作用,尤其是看均价的话,如果你建了很多的低档和中档的,跟高端一平均,价格肯定就下来了,并不表示说现在高端的房子会降到那个水平。"汪涛强调。

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